Процедура покупки недвижимости в Черногории
Подготовительный этап
принятие заявки на покупку объекта недвижимости (в устной форме, по телефону, e-mail) и непосредственный подбор нескольких вариантов исходя из пожеланий заказчика
составление пакета предложений по недвижимости и предоставление его заказчику по e-mail
проверка юридической чистоты и правомочности продавца на осуществление сделки
проведение от Вашего имени переговоров с владельцем недвижимости в Черногории
- Первый этап
встреча в аэропорту Черногории (машина с русскоговорящим водителем)
размещение в отеле или апартаментах Черногории
осмотр выбранных объектов недвижимости в Черногории на автомобиле с водителем и русскоязычным консультантом по недвижимости в Черногории
- Второй этап
В связи с вступившими в силу 25.07.2011 г. изменениями в процедуре подписания договоров купли-продажи недвижимости в Черногории, все договоры должны быть подписаны только в государственных нотариальных конторах в присутствии уполномоченного нотариуса, переводчика, а также при наличии полного пакета документов.
Если у продавца (застройщика) документация полная и правильная, то от момента подачи заявления на регистрацию сделки до её заключения уходит от 1 до 3 дней, в зависимости от занятости нотариуса.
Процедура следующая:
1. Собирается пакет документов (Лист Непокретности полученный в день подписания, копия плана земельного участка, другие разрешительные документы – это зависит от конкретного объекта).
2. Приглашается судебный переводчик.
3. Назначается время у нотариуса для подачи документов.
4. После первого посещения назначается время и дата подписания договора, который составляет нотариус. В зависимости от стоимости объекта применятся различные тарифные ставки на оформление договора (все тарифы фиксированные).
После регистрации нотариусом договора, один экземпляр передается в налоговую инспекцию. На основании договора и с учетом рыночных цен на недвижимость, специалист налоговой инспекции дает недвижимости налоговую оценку.
В течение 15 дней со дня сделки, покупатель должен заполнить деларацию для налоговой инспекции для уплаты единовременного налога на приобретенную недвижимости в размере 3%. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра, что означает, что покупатель еще до получения Листа Непокретности обязан уплатить налог (в течение 15 дней с момента подписания главного договора).
После оплаты полной стоимости цены договора документы передаются в Кадастр недвижимости для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Законодательный срок регистрации перехода права собственности составляет 30 дней, однако в связи с загруженностью кадастра фактически срок регистрации составляет до 2-х месяцев. Документом, подтверждающим регистрацию права собственности на покупателя, является «лист непокретности», что является аналогом российской выписки из ЕГРП. Получению листа непокретности предшествует получение Решение о переводе прав собственности на нового собственника, которое должны получить стороны договора. Данное решение может быть обжалование сторонами. Если стороны его не обжалуют, оно, по истечение срока (8 дней), вступает в законную силу и регистрируется переход права собственности.
Фактически покупатель становится собственником сразу после подписания договора купли-продажи и полной оплаты в установленный срок стоимости объекта недвижимости.
Юридически покупатель вступает в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре.
При покупки недвижимости покупатель несет следующие затраты:
оплата налога на перевод права собственности, который составляет 3 % от рыночной стоимости недвижимости, срок оплаты в течение 15 дней с момента оплаты полной стоимости договора купли- продажи и подтверждения данного факта продавцом у нотариуса. Данный налог не оплачивается, если производится первая покупка недвижимости от фирмы застройщика.
затраты на услуги нотариуса и переводчика:
— переводчик – 50 евро в час за устный перевод, в случае необходимости письменного перевода производится дополнительная оплата из расчета 20-25 евро за страницу,
— услуги нотариуса зависят от стоимости предмета купли- продажи:
Стоимость предмета покупки
от до
0,00 5000,00 евро 70, 00 евро
5001,00 евро 20 000,00 евро 120, 00 евро
20 001,00 евро 40 000,00 евро 170, 00 евро
40 001,00 евро 60 000,00 евро 250, 00 евро
60 001,00 евро 80 000,00 евро 300, 00 евро
80 001,00 евро 120 000,00 евро 350, 00 евро
В случае стоимости объекта недвижимости, которая превышает 120 000, 00 евро, за каждые начатые 15 000 евро стоимость увеличивается на 10 евро, при этом стоимость нотариальных затрат не может превышать 5000 евро. Стоимость данных услуг увеличивается незначительно на оплату копий документов, которые необходимо прикладывать к договору (копии паспортов, доверенностей и пр.) и государственные таксы на регистрацию перевода права собственностей в кадастре (увеличение около 30-50 евро).
Оплата услуг переводчика и нотариуса производится сразу после подписания договора.
После регистрации перевода права собственности покупатель оплачивает гос. таксу за получение листа недвижимости в кадастре – 8 евро.
После перехода права собственности на объект недвижимости покупатель обязан оплачивать ежегодный налог на собственность и туристическую таксу. Размер данных платежей зависит от местонахождения недвижимости, количества людей в ней проживающих, качества недвижимости, года постройки. Рассчитывается налоговой инспекцией. Ежегодно данные суммы незначительно меняются в зависимости от утверждения тарифов Общиной.
Так же собственником должна производиться ежемесячная оплата воды, электричества и вывоза мусора. Цена услуг зависит от общины.
Примерные расценки:
— вывоз мусора средняя цена около 3-5 евро в месяц – устанавливается в зависимости от площади объекта недвижимости,
— оплата воды 0, 85 за 1 куб. + 0, 56 за использование счетчика воды (расценки г. Г. Нови)
— оплата электричества – существует 2 тарифные сетки: активный тариф 0,047 евро за 1 кВт, пассивный тариф 0,023 евро за 1 кВт (расчет зависит от времени потребления электроэнергии) (расценки приведены по общине г. Герцег Нови).
Агентское вознаграждение составляет 3% от стоимости объекта недвижимости.
